4 PASOS PARA REALIZAR UN PROCESO DE COMPRA Y VENTA

 

PROCESO DE COMPRA Y VENTA EN BIENES RAICES.

En el siguiente artículo, se narrara los pasos a seguir desde el tema legal frente a una buena realización de un proceso de compra y venta inmobiliario, todo esto resumido en 4 pasos.

 

1. Promesa de compra venta

 Es un tipo de contrato, definido en el código de comercio como “ El acuerdo de voluntades que está destinado a crear obligaciones"

 Una vez se concreta un negocio de compraventa inmobiliario, las partes proceden a firmar preferiblemente ante notario con reconocimiento de firma y huella, la respectiva promesa de compra-venta. El contrato de compraventa no es de uso obligatorio jurídicamente hablando ya que en algunos casos las partes proceden a firmar escritura de compraventa directamente, sin embargo la promesa de compra y venta es un buen instrumento que sirve para garantizar la seriedad del negocio en términos legales.

 

LA PROMESA DE COMPRA Y VENTA SE PUEDE COMPONER POR LOS SIGUIENTES PUNTOS:

Fecha y lugar de celebración

Identificación de las partes

Datos de identificación del inmueble (opcional linderos)

Situación jurídica del predio

Valor del predio y forma de pago

Acuerdo de gastos asociados al contrato (impuesto y notarial)

Valor de arras

Clausula penal

Fechas pactadas para firma de escritura y entrega del inmueble.

Arras

Herramienta utilizada para garantizar la seriedad de un contrato. El valor de las arras es acordado entre las partes, sin embargo en la práctica es muy utilizado en Colombia un porcentaje del 10% del valor del negocio.

 Respecto de las arras, el artículo 866 del Código de comercio colombiano cita “Cuando los contratos se celebren con arras, esto es, dando una cosa en prenda de su celebración o de su ejecución, se entenderá que cada uno de los contratantes podrá retractarse, perdiendo las arras el que las haya dado, o restituyéndolas dobladas el que las haya recibido”

 

Situación jurídica del Predio:

 En la promesa de compra venta el vendedor da fe de la situación jurídica del inmueble y garantiza que éste se encuentre apto jurídicamente para la venta en el momento de firma de escrituras.

 Clausula penal:

En caso de presentarse incumplimiento de las obligaciones contractuales, se puede pactar una clausula penal que no puede superar el valor del negocio. El artículo 867 del código de comercio lo estipula de la siguiente manera:

“Cuando se estipule el pago de una prestación determinada para el caso de incumplimiento, o de mora, se entenderá que las partes no pueden retractarse.

Cuando la prestación principal esté determinada o sea determinable en una suma cierta de dinero la pena no podrá ser superior al monto de aquella”

 

2.       Elaboración de escritura pública de compra venta hipotecaria

Es el documento legal mediante el cual se formaliza la compra venta de un inmueble y su importancia reside en que el notario da fe de la fecha de origen del documento y el cumplimiento de los requisitos legales propios del negocio realizado.

Previo a la firma de escrituras, deben ser allegados los siguientes documentos a la notaria seleccionada por las partes para elaborar la respectiva escritura pública:

·         Tradición Anterior (Escritura pública anterior)

·         Recibo de pago de impuesto predial del año en curso.

·         Paz y salvo de Valorización expedido por IDU.

·         Certificado de tradición y libertad (Vigencia no mayor a 30 días.)

·         Paz y salvo de administración (aplica para régimen de propiedad horizontal)

·         Fotocopia de cédulas de comprador y vendedor (Persona natural). En caso de que el comprador sea menor de edad Registro Civil ó autorización judicial si se trata de venta. Certificado de cámara y comercio y acta de socios según el caso  (Persona jurídica).

·         Las partes deben manifestar libremente  su  estado civil.

·         En caso de que alguna de las partes actúe mediante apoderado, se debe entregar un poder general

 

Cuando se realiza hipoteca sobre el inmueble adicionalmente aportar:

·         Carta de aprobación de crédito

·         Carta de representación del ente  financiador (La cámara de comercio y la superfinanciera, donde indique quién firma en representación de la entidad crediticia)

·         Minuta de la hipoteca

 

3.       Firma de escritura pública de compra venta hipotecaria

En la promesa de compraventa las partes convienen una fecha para firma de escrituras. Normalmente y dependiendo de la notaría, la elaboración de la escritura toma de 2 a 5 días hábiles posteriores a la entrega de la documentación detallada en el punto anterior.

 

Las partes se citan para firma de escrituras, posterior a la cual se procede a realizar el pago pendiente y la entrega del inmueble.

 

 

4.       Entrega del Inmueble

Dependiendo de lo pactado en la promesa de compra venta entre las partes y dependiendo del monto de arras, el inmueble puede ser entregado a firma de escrituras o en el momento de pago de arras.

En cualquier caso es recomendable para tranquilidad de las partes realizar un acta de entrega del inmueble, en la que conste entre otros la siguiente información:

·         Fecha de entrega del inmueble

·         Condiciones del inmueble (deben ser las pactadas)

·         Lectura de los medidores de los diferentes servicios públicos (gas, acueducto y alcantarillado, energía eléctrica) preferible tomar fotos.

Esta acta debe ser firmada por las partes a total satisfacción.

 

NOTA: Una vez se cuenta con la escritura pública normalmente el comprador se encarga de llevarla a la Oficina de Instrumentos Públicos ubicada en la zona donde se encuentra el inmueble para hacer el registro pertinente que es indispensable para que oficialice el cambio de propietario del inmueble.

 

 

Ya que nos hemos informado acerca de todos los procesos legales y notariales a realizar en un proceso de compra venta inmobiliaria, no podemos omitir todos los gastos que cada uno de estos pasos pueden traer.

 

NOTA: Las tarifas notariales son establecidas anualmente por la Superintendencia de Notariado y  Registro

 A continuación se relacionan algunos porcentajes y valores para que el lector haga un estimado de los costos que ocasiona la compraventa de un inmueble. Tenga en cuenta que pueden presentarse pequeñas variaciones dependiendo las particularidades de cada caso.

Impuesto de Retención: Corresponde al 1% sobre el valor del predio y es pagado normalmente por el vendedor si es persona natural.

 Derechos notariales: Para actos cuya cuantía sea superior a $150.000, se aplica el 3 por mil (0,003) sobre el valor del acto y en la práctica lo asumen por partes iguales comprador y vendedor. A este valor se le aplica adicionalmente el IVA del 19%.

 Otros gastos Notariales: Estos son variables dependiendo de las particularidades de cada caso, pero aproximadamente para la fecha, se aproximan a $300.000 y corresponden entre otros a los siguientes ítems:

 

 

·         Hojas de la matriz

·         Hojas copia de escritura

·         Autenticaciones

·         Fotocopias

·         Firmas digitales

·         Biometrías

·         Consulta de Índice Nacional de propietarios (Consulta que se realiza en la página web de Supernotariado y registro y sirve para conocer los inmuebles asociados a un número de identificación (cédula, Nit, etc). GRATUITO ACTUALMENTE

·         Recaudos para el fondo de notariado

·         Recaudos para la superintendencia  de Notariado y registro.

En la práctica estos “otros gastos” son asumidos por comprador y vendedor por partes iguales.

 

·         Gastos de Beneficencia y registro

Los costos de beneficencia y registro los asume normalmente en su totalidad el comprador y son los siguientes:

·         Para el caso de beneficencia la tarifa es el 1,0% sobre el valor de compra.

·         Y por registro la tarifa puede variar dependiendo sobre el valor de la compra.

Para finalizar debemos saber que cada uno de estos pasos son necesarios e ineludibles para realizar un exitoso proceso de compra y venta, sin descartar jamás las asesorías externas para cumplir a cabalidad con todo esto.